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问题到底出在哪里?长租公寓行业资深人士(刘

发布时间:Mar 24, 2018         已有 人浏览

  “ 近日,铅笔道从多方消息了解到,蛋壳公寓近半个月内在行业内寻求收购方,叫价4亿美元。

  铅笔道联系到蛋壳公寓的公关负责人兰杉,对方极力否认公司即将被收购的消息,并表示已经向网信办举报,目前在走法律程序。

  最近两个月,关于蛋壳公寓的负面消息从未间断。一位租客向铅笔道反映,自己在不知情的情况下被贷款6万元,合同2年为期。目前,已至朝阳区人民法院申请民事诉讼。

  截至目前,蛋壳公寓融资总额约为1.86亿美元,叫价4亿美金,业内人士表示:整体能不能卖到这个价格,存疑吧。

  8月20日,“鼎家”宣布停运;10月16日,“寓见”房东突然上门赶走租客;10月27日,数百名租客围聚“昊园恒业”楼下,租户被赶出,房东未收到房款;一个月前,“小家联行”的房东、租客纷纷上门解约

  一年半时间,十余家公寓企业停运,宣布停运的说辞有很多,但爆仓的原因千篇一律:资金链崩溃。

  注:本文内容主要来自铅笔道记者采访和网络公开信息,论据难免偏颇,不存在刻意误导。

  铅笔道据此向业内多位资深人士询问,得知“近半个月,蛋壳公寓在行业小范围内叫价4亿美金”。

  至今,蛋壳公寓已经完成5轮融资,融资总额约为1.86亿美元(11月22日,美元汇率为 6.9248元人民币 ),叫价4亿美元,蛋壳公寓能顺利出售吗?

  业内人士刘淑(化名)表示,接盘会有人接,但整体接手的可能性不大,因为资金压力实在太大了,分割出售的可能性倒是比较大。

  如若分割出售,收购价格会降低,那么整体出售能否卖到4亿美元呢?“我觉得存疑,其实,即便是卖到2.2亿到2.5亿美元也不错,这个价格无论是对于投资人还是创业者来说,都有回报。”

  关于公司的估值问题,蛋壳公寓方面并未公开,融资1.86亿美元,作价4亿美元卖出,“如果蛋壳公寓真的能按照这个价格被收购,那对于行业来说是个好事,侧面印证了这个行业的巨大价值所在。”

  至此,铅笔道联系到蛋壳公寓公关负责人兰杉,他表示:关于蛋壳公寓被收购事件实属谣言,我们已经向网信办举报,目前在走法律程序。

  自自如卷入“甲醛门”事件后,微博、知乎等平台上关于蛋壳公寓的负面消息似乎没有中断过。

  租户李豆(化名)在蛋壳住了一年,11月22日房子到期,但10月份已经签了下一年合同,旧合同没有到期而新合同没有执行。临时希望退租,客服称,“可以退租,但押金全扣”。李豆走了退租流程,直到今日也没有等来蛋壳公寓的退租处理。

  值得一提的是,另外几位租客反映的情况也是关于退押金的问题,而时间集中在近两个月内。

  另有网友反映,“入住蛋壳公寓5个月,一个月内报修燃气壁挂炉三次。无法启动壁挂炉,暖气堵塞,无法取暖。一次又一次的敷衍租户,报修一周还未有人处理。”

  针对租户们对于蛋壳公寓服务的不满,公关负责人兰杉解释道,这类情况,蛋壳公寓工作人员已经第一时间联系到这位租户,只是由于租户仅是进行网上评论,并没有留下联系方式,目前对方还未给我们回复。

  从众多网友对蛋壳公寓评价的字里行间中看出,租户们的不满不仅限于服务,更多的是“被贷款”和“退押金”的问题。

  知情人士对此解释,蛋壳公寓不及时退押金的情况,已经两个月了,因为他们当下的现金流压力非常大。

  一位网友表示“上海蛋壳公寓诱导我贷款,我不贷款,说是无责退款的,现在住了一晚扣了我1238元,这种行为不能忍。”

  还有网友称,蛋壳公寓涉及套路贷,“业务员很隐蔽的引导操作,最后签合同时还是被我发现了,我要求不签约,业务员很强势:这个行业都是这样,你报警随便,押金不退”,该网友甚至私信了蛋壳公寓董事长,他表示,业务没问题,如果业务员有问题,可以投诉他。

  蛋壳公寓租客李飞(化名)告诉铅笔道,“(蛋壳公寓)通过用租户个人信息进行贷款,吸纳资金进行扩张,以这个合同为例,蛋壳公寓要一次性在这个租户身上贷款6万余元,合同一签就是2年。”

  办理手续前,租户对于贷款业务并不知情。 “之前公寓管家一直是以分期、月付等话术介绍的,蛋壳公寓以房源紧张为由,促使先交押金、签合同,然后在通过手机第三方金融公司进行贷款这样的方式,当租户发现已经晚了。”

  “这个当事人是我妹妹,小姑娘在付款的最后一步看到短信:您正在进行贷款**元,这样的字眼,才立刻停止操作。”他继续解释道。

  目前,李飞已经向朝阳区人民法院申请民事诉讼,随后,他告知铅笔道,蛋壳公寓客服已经联系到他,承诺退还押金。

  对于“被贷款”情况,公关负责人兰杉回应称, 我们在跟任何一位租户签订住房协议时,会明确告知选择贷款或者不贷款业务,因此,不存在网上所说的“被租金贷”或者“被贷款”的情况。

  近日,多家公寓企业遭遇“资金魔咒”,尚未完全入冬,行业温度却已降至冰点。

  余热未消,坐拥十几万间出租房的小家联行,一个多月前,房东、租客们纷纷前往中介公司,上门解约,这家公司和蛋壳公寓相比,在模式上略有差异,但规模来看,旗鼓相当;

  10月27日,二百多名租客围聚昊园恒业楼下,租户被赶出房屋,而房东却未收到房款

  日前,贝壳研究院与21世纪产业研究院联合发布《2018年中国住房租赁白皮书》,文中表示,目前倒闭的企业中,资金链断裂、消防不合规、产权法律风险是导致关店的主要原因,长租公寓的关店率达到3.6%。

  长租公寓频繁爆仓,问题到底出在哪里?长租公寓行业资深人士(刘庆)向铅笔道分析讲解其中原因。

  内因主要是多数企业的债务负债水平不断增加,杠杆过高的同时,内控出现问题。公寓的发展过分的追求速度,但由于他们的运营能力太差,导致最后不幸的局面。

  外因则是因为金融市场的多变性。季节问题,导致房屋空置率明显提升,也是不可忽视的因素之一。

  公司负债也就是杠杆问题在行业内十分普遍,但是“两倍的杠杆和20倍的杠杆,区别就不同了”。

  长租公寓行业创业者(宋强)犀利指出行业的宏观问题,风口经济高速扩张从而进入白热化竞争,资本的介入产生了不择手段、不问过程,只求结果的局面。

  资本对企业的高附加值要求,致使“企业焦虑,放弃早期的精耕细作,取而代之的是扩张为本。”

  一年完成1.7亿美元融资,蛋壳公寓方面表示,公司的房屋数量由17万间增加到22万间。关于这个数据,知情人士透露为19万间。

  值得注意的是,B+轮融资中,除了老虎环球基金,其余均为老股东跟投。而本轮融资后五个月左右,行业内传出蛋壳公寓寻求收购方的消息。

  多方线索显示,湾流国际可能会接盘蛋壳公寓,“湾流国际是集中式长租公寓,这与蛋壳的分散式长租公寓商业模式不同。集中式类似于金融式生意,而分散式是一门效率式生意,因此,湾流国际收购的可能性不大。”

  上海中原地产市场分析师卢文曦曾向相关媒体表示,长租公寓运营商实际上是规模化的二房东,生意的本质在于赚取差价,主要依靠服务、租金回笼、投资来进行运营,由于资金回笼周期过长,所以需要金融的介入。

  蛋壳公寓起步于2015年1月,隶属于紫梧桐(北京)资产管理有限公司,成立3年中,蛋壳公寓采用过多种融资方式进行资金扩充,包括众筹、租金贷、ABS等。

  蛋壳公寓执行董事长沈博阳曾公开表示:与一些租房分期平台达成的合作,是蛋壳公寓的重要资金来源之一。

  除此之外,例如,9月26日,该公司发行的“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”,该计划总规模为2.035亿元,分为优先级和次级两类资产支持证券,其中优先级募集规模为1.85亿元;次级募资规模为0.185亿元。

  2016年,蛋壳公寓曾在众筹客平台发行过十多个资产包用以融资,众筹金额从几万到几十万元不等,而资产包均由同期限的10套公寓房产构成。

  不仅如此,蛋壳公寓曾与多家银行达成合作,银行将一定数量的款项打给蛋壳公寓,但贷款方为租户,由蛋壳公寓担任贷款担保人。

  9月11日,公开消息显示,平安银行针对租房提供的信贷产品“房租贷”已经从APP中悄然下架,同时终止与蛋壳等公寓间的合作。

  对此,蛋壳公寓相关负责人表示,与平安银行的合作不是终止,而是暂停,因为双方的合作资金已经达到上限,平安方面对提额的事情在走相关流程,因此暂停合作。

  长租公寓行业创业者吴亭(化名)讲述了蛋壳公寓与平安银行终止合作的原因:这件事情应该分两部分看。蛋壳前后合作过不少银行,网商银行、微众银行、建设银行、北京银行,平安银行和蛋壳公寓剥离业务是因为发现蛋壳的运营方式不太合规。

  8月17日,我爱我家副总裁胡景晖在朋友圈炮轰自如、蛋壳哄抬租金,还预言,2018年是长租公寓的死亡之年,其爆仓的危害性不亚于P2P。

  9月30日,上海市住房相关部门发文,明确提出业务范围内无“住房租赁经营者”,不得开展租金贷;

  行业监管不断收紧,曾经裸泳的选手一一浮出水面。“至此之后,金融产品会设计的更加合理,资金的流向会受到监管,从整个行业来看,是非常有帮助的。”

  据券商中国统计数据来看,在分散式长租公寓市场排名前十的公司从2012年至今,融资数量已经达到25起,累计融资额75亿元,仅在今年,该行业融资额已经达到64亿元。

  令人惊讶的是,从去年2月份开始,Color公寓、好租好住、爱公寓、恺信亚洲等超10家公寓接二连三的从长租公寓行业谢幕。

  经历多番深刻的教育,市场或许会真正的冷静下来。对于资本市场来说,“引导投资人的投资方式,从之前的过分关注企业发展速度到重点关注市场的稳健性。”

  长租公寓这个5万亿规模的市场经过大浪淘沙后,头部玩家仓皇撤离赛道,后来者或许才真正等待到机会。“经过一番调整,行业由之前拼命加杠杆的经营方式改为拼细节。这样一来,先前裸泳的先驱们就会爆仓,从而为后来者让路。”

  近两年,尤其是今年,房租暴涨、甲醛超标、套路贷、租房贷等关键字与长租公寓行业如影随形,人们不禁提出疑问:长租公寓可以盈利吗?行业的出路又在哪里?

  在某家知名公寓创始人赵磊(化名)看来,分散式长租公寓行业一定是可以盈利的。渡过现在群雄逐鹿进入多国鼎立阶段,大家维持一定的体量的情况下向上增长时,行业的净利润就可以达到12%~14%。

  赵磊做出假设,公寓行业在不过分追求发展速度,精挑精选的情况下,早年前的毛利可以达到28%-30%,经历几年发展,毛利还会持需增长。

  蛋壳公寓这家公司没有线O租房市场,依托“互联网+房产+金融”的商业模式,近两年内陆续上榜行业内TOP10名单。

  蛋壳公寓创始人高靖曾供职于百姓网、百度、好乐买、糯米网等多家公司,该公司的创始团队早年间也均从事O2O行业,至此,“蛋壳公寓这家公司的直销管理能力很强,所以其业务拓展的速度是远较同行为快的”。

  成也萧何败萧何。赵磊继续说道,这家公司的由于包含太多“O2O基因”,在仅擅长业务端的情况下,公寓对房屋工程、租后服务以及整个运营效率,极低。

  据相关数据显示,2017年,紫梧桐(蛋壳公寓)实现营收1.59亿元,同比增加180.86%;亏损1.8亿元,相对于2016年亏损的4459.33万元,亏损率在不断扩大。

  铅笔道询问蛋壳公寓方面关于空房率的问题,对方并未回答。而一名蛋壳公寓的前员工向铅笔道透露,其房屋空置率或许为10%左右。而一家运营正常的公寓企业房屋空置率为3%。

  蛋壳公寓凭借豪华的股东团队等优势,在长租公寓行业中属于明星项目,因此,这家公司一系列发展行径、数据、面临的问题在行业中具有代表意义。

  蛋壳公寓无所不用其极的融资方式导致杠杆不断加大,不知道何时会传出杠杆断裂的声音,但清楚的是,在金融产品的裹挟之下,房屋租赁本身的意义已经荡然无存。

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